さて、みなさん。
永く心地よく暮らせる住まいづくりのスペシャリスト
ＮＫプランニング株式会社（中谷工務店）の中谷耕三です。
今回は、
空き家を管理する③
空き家を賃貸するときオススメしたい制度３選
と題して、
空き家を賃貸するときに便利な３制度
・借主負担ＤＩＹ型
・定期借家契約
・マイホーム借上げ制度
についてお話します。
空き家を持て余すなら『賃貸する』という選択肢
いま空き家をお持ちの皆さん。
- たくさんの想い出が詰まっていて、解体するには忍びない
- 遠方で管理が大変だけど、またいつかは使うかもしれない
お気持ちはとても良くわかります。
そのお持ちの空き家を、
当面使う予定がないなら、
『賃貸する』のはいかがでしょうか？
まずは、空き家を賃貸することの、
メリット・デメリットからお話します。
空き家を賃貸するメリット・デメリット
賃貸のメリット
①思い出の詰まった
実家をそのまま残しながら活用できます。
②人が暮らしメンテナンスをすることで、
長く状態をキープすることができます。
空き家の早期劣化を防ぎぐことができます。
③空き家の家賃収入から固定資産税などが支払えて、
収支をゼロに、もしくは収益化を目指すことができます。
④リフォーム費用を借主にもってもらうサービスもあります。
賃貸のデメリット
①立地や築年数、現状の状態によっては、
リフォーム費用がかさんでしまう場合があります。
②アパートなどに比べると収益化した際の利率は低くなります。
ただし、初期投資に大きな差があるので、
リスクを最小限にとどめるという一面もあります。
③賃貸は建物が亡くなってはいないので、
固定資産税などは所有者が負担しなければなりません。
メリットデメリットは存在しますが、
『空き家の面倒をみてもらいながら、収益化も目指せる』
とも考えられます。
検討の余地はあるのではないでしょうか。
次に賃貸するときのオススメの制度についてお話します。
賃貸するときのオススメの制度３選
『借主負担ＤＩＹ型』-借主が自由にリフォームできる-
空き家は、リフォームしてからが一般的です。
また近年は、借主が自由に
リフォームすることを許容して賃貸するケース
も増えてきています。
これを『借主負担ＤＩＹ型』といいます。
まず、通常の不動産賃貸借契約では、
貸主には
「普通に住める状態にして貸す義務」
借主には
「返す時に借りた時の状態に戻す義務（原状回復義務）」
があります。
修繕が必要な空き家の場合は、
貸主がリフォーム費用を負担できなければ
貸し出しそのものができなくなり、
老朽化した空き家が放置される大きな原因
のひとつになっていました。
『借主負担DIY型』は
その空き家の賃貸問題の
解決方法のひとつとして登場しました。
この契約では、
貸主は「普通に住める状態にして貸す義務」を負わないので、
老朽化している空き家でも、
現状の状態で貸し出すことが可能です。
一方、
借主も「原状回復義務」を負わないので、
古い家を借りて自分の負担で自由にリフォームができます。
つまり、従来の不動産賃貸借契約では
貸主しかできなかった住宅の改修やリフォームを、
借主ができるようになった
ということになります。
これは、
貸主借主の双方に大きなメリットとなります。
『定期借家契約』 -家が期限付きで戻ってくる-
普通借家契約は、
建物賃貸借契約で定めた期間が満了することにより、
契約更新されることなく、賃貸借が終了する契約のことを言います。
つまり、
期限付きで家が戻ってくる貸し方。
ということになります。
いったん貸したら使いたいときに戻ってこないのでは・・・。
そんな不安が無く賃貸できる制度です。
マイホーム借上げ制度
マイホーム借上げ制度とは、
所有者が原則として５０歳以上の家の場合に、
一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が、
住宅を定期借家契約で借上げて転貸する仕組みです。
マイホーム借上げ制度の仕組み 一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）ホームページより引用
既定の賃料を保証され、安定した賃料収入が見込めます。
これにより自宅を売却することなく、
住みかえや老後の資金として活用することができます。
詳しくは、
一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI )
家を貸したい方へ
をチェックしてみてください。
空き家の問題は根深い
今回は、
空き家を賃貸するときオススメしたい制度３選
をテーマにまとめてみました。
これからも、
- 空き家が地域に与える影響
- 家族で考えておきべきこと
- 空き家の管理の方法
等を書いていきたいと思います。
皆さんの身近で起きている『空き家問題』の
お役に立てればと思っています。
以前より続けているブログシリーズ
【 空き家問題を考える 】
も合わせてお読みいただければ幸いです。
【 空き家問題を考える 】シリーズ記事
①空き家の現状を知る
１：避けては通れない！皆さんの身近で起きている『空き家問題』の現状
２：持ち主だけの問題ではない！空き家の劣化と周辺に与える悪影響
３：空き家の維持管理の責任と発生するコスト
４：トラブル回避！空き家を相続するときの注意点
②空き家に備える
５：空き家に対する備え①：まずは空き家を調べてみよう
６：【必ずチェック！】空き家に対する備え② 登記内容を確認しよう
７：空き家に対する備え③『家族で話し合おう』
８：空き家に対する備え④ 空き家を活かす【生前整理】のポイント
③空き家を管理する
９：【空き家を管理する①】「お知らせする」から始めよう
10：【空き家を管理する②】老朽化を遅らせ資産価値を維持する５つの方法
最後までお読みいただきありがとうございました。
参考資料・出典：
損する・損しない空き家 ～空き家発生予防のための23箇条～
ひょうご住まいづくり協議会事務局
一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI )
家を貸したい方へ
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